Un modo per bypassare le agenzie: comprare direttamente dal costruttore (ha vantaggi e pericoli)
A) Comprando casa a cantiere avviato c'è la possibilità di intervento anche sostanziale sul capitolato facendo effettuare modifiche, spesso a costi contenuti, per farsi fare la casa proprio come ci piace.
B) Si salta l'agente immobiliare e le relative provvigioni.
C) Essendo l'immobile appena costruito (o eventualmente ristrutturato) non vanno messi in conto ulteriori oneri.
D) Sorprendentemente, spesso ci sono prezzi inferiori e la trattativa (che ha margini ridotti rispetto a quella con un privato) è più fluida. Quello comunque dipende da quanto costruttori e privati provano a speculare sull'immobile: non si può dire prima cosa sia più conveniente. Di fatto una parte significativa dei venditori prova a trovare il pollo e vende l'immobile solo se raggiunge prezzi fuori mercato. Invece i costruttori vogliono vendere davvero e, spesso, i palazzinari sono meno portati a strafare delle famiglie.
Lo svantaggio è il rischio che il costruttore fallisca.
Non è una cosa frequentissima, anche perché fare il costruttore non è che sia così poco remunerativo.
Tuttavia, la possibilità va considerata sempre perché se fallisce si perde l'anticipo corrisposto (in tutto od in parte).
Il rischio è, ovviamente, contenuto se si ha a che fare con un costruttore che svolge questa attività da tanto tempo.
E' doveroso informarsi sulla storia imprenditoriale del costruttore, sebbene questo crei agli stessi il classico problema degli aspiranti lavoratori dipendenti che verrebbero assunti se avessero esperienza ma, non avendola, non vengono assunti e non se la possono fare.....
In realtà la cosa più importante è la tutela che il decreto legislativo numero 122 del 20/6/2005 (in applicazione della legge del 2/8/2004, numero 210, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale numero 189 del 13/8/2004) ha introdotto a favore degli acquirenti per tutelarli dalla possibile perdita del capitale versato in via anticipata ai costruttori.
La nuova normativa costringe i costruttori a provvedere a fideiussioni a garanzia del denaro anticipato e li obbliga a cancellare eventuali ipoteche prima del rogito.
La fideiussione in esame deve avere importo corrispondente alle somme ed al valore del corrispettivo che il costruttore ha incassato e che deve ancora incassare dal compratore prima del trasferimento della proprietà.
Inoltre è stata introdotta l'esclusione della revocatoria fallimentare (a beneficio dell'acquirente), l'obbligo della stipulazione di un'assicurazione per i danni derivanti da vizi dell'immobile e di redigere per iscritto un contenuto minimo del preliminare di compravendita.
Il punto più rilevante è, come già detto, che il costruttore è tenuto a consegnare all'acquirente una fideiussione rilasciata da una banca, un'assicurazione oppure da un intermediario finanziario iscritto nell'elenco speciale (articolo 107 del Testo Unico della legge in materia bancaria).
Detta fideiussione costituisce la garanzia che l'acquirente verrà rimborsato qualora il venditore fallisca o nel caso in cui venga pignorato il bene immobile che è l'oggetto della compravendita.
Da notare che l'importo copre tutte le somme già versate al preliminare e quelle prima del rogito (allorché avviene il passaggio effettivo della proprietà), nonché i relativi interessi legali maturati fino al momento in cui si verifica la situazione di crisi del costruttore.
Novità di rilievo è quella relativa al preliminare, che deve avere un contenuto minimo per essere valido.
Deve riportare i dati anagrafici delle parti ed il loro regime patrimoniale, la descrizione dell'immobile che è oggetto della compravendita, gli estremi, gli (eventuali) atti d'obbligo e le convenzioni urbanistiche, i termini massimi di esecuzione della costruzione, le caratteristiche tecniche della costruzione stessa, il prezzo totale della compravendita (distinguendo le somme a titolo di caparra, termini e modalità di pagamento), gli estremi della fideiussione, le eventuali ipoteche, gli estremi del permesso di costruzione ed i dati inerenti eventuali ditte appaltatrici dei lavori.
La copertura assicurativa va consegnata dal venditore al trasferimento di proprietà dell'immobile.
La sua durata deve essere decennale (in questo senso a fare testo è la data di ultimazione dei lavori) e deve risarcire gli eventuali danni all'immobile od a terzi derivati dalla rovina parziale e/o totale dell'immobile o da gravi difetti di costruzione verificati sulle opere per vizio del suolo e/o per difetto della costruzione occorsi dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita.
Alfine, diventa un'arma a doppio taglio l'esclusione dalla revocatoria fallimentare.
La revocatoria fallimentare viene infatti prevista allorché chi compra si è impegnato a trasferire la residenza nell'immobile entro dodici mesi dall'acquisto o dall'ultimazione dei lavori, ma soltanto a condizione che la compravendita sia avvenuta "al giusto prezzo".
Il "giusto prezzo" consiste nei valori di mercato, che vanno valutati al preliminare di compravendita.
Quindi attenzione alla pessima abitudine (molto diffusa) di dichiarare al notaio un prezzo inferiore per risparmiare sul fisco, perché ora fa rischiare di far perdere questa tutela, riaprendo la possibilità della revocatoria nel caso in cui fallisse l'impresa.
Fra le cose da fare c'è il verificare le concessioni edilizie che sono state rilasciate dal comune di pertinenza e vanno controllate le autorizzazioni (che devono corrispondere agli effettivi lavori in essere).
Da notare che:
1) Se il costruttore vuole fare scrivere nel preliminare che l'acquirente rinuncia alla fideiussione debbono scattare tutti i campanelli d'allarme possibili perché la rinuncia alla fideiussione non ha valore, essendo contraria alla legge.
2) La fideiussione è obbligatoria per ogni somma incassata (anche in contanti) dal costruttore, pure in mancanza del preliminare di compravendita.
3) La fideiussione è obbligatoria anche qualora la costruzione sia stata effettuata da terzi.
4) La fideiussione non è invece obbligatoria quando la costruzione è finanziata interamente dalla banca. In questo caso sorge la necessità di vincolare il compratore che firma il preliminare di compravendita allo scopo di non permettergli di tirarsi indietro senza aver pagato niente. Può essere prevista un'apposita penale per l'inadempienza del compratore.
Occorre infine considerare che non sono previste sanzioni per quei costruttori che non provvedono alla fideiussione.
Non si tratta nemmeno solo di una questione di costo, che si aggira intorno all'1,5%-2% delle somme che vengono versate come anticipo.
Il fatto è che, notoriamente, un'ampia parte delle transazioni immobiliari in Italia fanno parte dell'economia sommersa.
Se provvedono alla fideiussione, i costruttori si trovano obbligati a dichiarare al fisco quale sia il reale valore della transazione, non potendo più operare in nero sull'immobile in esame.
Questo scoraggia dal provvedere alla fideiussione stessa, sebbene la legge preveda che il contratto sia nullo (sino all'atto del rogito) in assenza di detta garanzia fideiussoria.
Non è facile verificare se la legge sia effettivamente applicata a meno che il preliminare di compravendita non sia sottoscritto di fronte ad un notaio.
Solo in quel caso sarebbe possibile determinare la nullità del preliminare di compravendita costringendo il costruttore a provvedere alla fideiussione.
Inoltre, le eventuali clausole convenute fra le parti che prevedano la rinuncia da parte del compratore alla fideiussione sono nulle per legge.
Questo elimina, almeno teoricamente, la possibilità di offrire sconti od altri tipi di incentivo da parte dei costruttori verso i compratori, ma tutela l'acquirente nel caso in cui l'impresa fallisca.